בתוך שנתיים – עליות של מעל 40% במחירי הנדל”ן ברמת אפעל

משבר הנדל”ן שכולם מדברים עליו כבר לא כאן. כך אומרת לנו קרן אוזלבו, מתווכת נדל”ן מזה 15 שנה בחברת אל הנכס ומתמחה בבתים פרטיים ומגרשים ברמת אפעל ונווה מונוסון.

רוצים להדליף? שלחו וואטסאפ

  הצטרפו לעמוד הפייסבוק של אונו ניוז

אוזלבו מדווחת על היקפי מכירות חסרות תקדים בשנת 2021 ועליות מחירים אסטרונומיות שהגיעו גם למעל 40% בתוך שנתיים בלבד.

“בתחילת הקורונה בפברואר 2020 הכל נעצר במדינה, וגם בנדל”ן”, אומרת אוזלבו. כמות העסקאות שנעשתה בתקופה זו של תחילת המשבר ובחודשים שאחריו הייתה נמוכה מאוד עד לא קיימת.

ומה קרה אחר כך?

“אחרי שהתרגלנו קצת לקורונה והבנו שהיא פה כדי להישאר לתקופה אז כולם פשוט רצו לקנות כל נדל”ן אפשרי. שנת 2021 הייתה שנת המכירות הגבוהה בכל הזמנים שלי בנדל”ן ואולי בכלל בנדל”ן בישראל. אצלי כמתווכת נרשמה עליה משמעותית הן בביקוש והן במכירות”.

מה שקרה בפועל זה שהיו לא מעט נכסים שהצטברו לאורך שנים שלא נמכרו – ובשנה זו הכל נמכר. גם הנכסים המורכבים וגם היקרים ביותר. במקביל הביקוש לבתים פרטיים המשיך לעלות. מאידך, כמעט ולא יצאו נכסים חדשים לשוק”.

למה לא יצאו?

“מכל מיני סיבות. הסיבה הראשונה היא שהיורשים של הבתים הפרטיים העדיפו להשאיר את הנכס במשפחה – אח אחד קונה מאחיו האחרים.

המבוגרים, שבעבר היו נוטים לעבור לדיור מוגן, הרגישו שהדיור המוגן בזמן הקורונה לא מתאים להם. הבידודים והמרחק מהמשפחה גרם להם להישאר בבית ולעשות התאמות לבית הקיים ונשארו בו עם מטפלת.

גילאי 50 פלוס בסינדרום “הקן המתרוקן”, העדיפו לשפץ את הבית ולהתאימו למצב טרום נכדים, ולהגדיל את חללי אירוח, סלון מטבח ולאחד חדרים לסוויטות מרווחות . וכעת סוויטת הורים מרווחת של 40 מ”ר נהיה נורמה ברמת אפעל

מצד שני, המשפחות הצעירות עם ילדים קטנים, מחפשות מרחבים וגינות ומוכנות להתחייב למשכנתאות מאד גבוהות של 2 מיליון ₪ בממוצע – ולהגשים את החלום של בית פרטי עם גינה באזור מצוין עם חינוך מעולה”.

אין נכסים לרכישה. אני רואה שיש אנשים ששוקלים למכור את ביתם, ומתקשים למצוא דירה או בית לעבור אליו.

עלויות בקניה ומכירה. לקונים יש מס רכישה, הוצאות עו”ד ותיווך ובמכירה היטל השבחה ומס שבח – היכולים להביא להוצאה של כמיליון ש”ח בתהליך מכירה וקניה של בית, מה שמהווה גורם נוסף במחשבה ובהחלטה אם למכור”.

קונים מעדיפים בית פרטי על דירה במגדל לדוגמא?

“שמתי לב שהייתה תקופה שאנשים העדיפו לעבור לדירות, במטרה לצמצם עלויות אחזקה על הבית. בפועל לא רק שלא חסכו בארנונה בגלל תשלום גם על שטחי שירות, אחזקה וועד בית וכעת יש חזרה לדרישה לבתים פרטיים. בשנת 2019 היו לי 28 בתים למכירה ברמת אפעל וכיום יש מעט מאוד בתים למכירה בשכונה השקטה והיוקרתית ברמת אפעל”.

אז בכמה נמכר בית פרטי ברמת אפעל ב-2020 וכמה היום?

לאוזלבו יש מספר דוגמאות לבתים “תאומים” שאחד מהם נמכר ב2020 והשני ב2022. ההבדלים במחיר על גבול הדמיוניים.

“בנובמבר 2020  נמכר בית פרטי דו משפחתי בשדרות הברושים ברמת אפעל, 100/320 מ”ר משופץ ב-4.5 מיליון שקלים.

באוקטובר 2022 נמכר בית זהה לא משופץ  בשד’ הברושים ברמת אפעל ב-6.3 מיליון שקלים (לא משופץ, בן 50 שנה).

הבית היה על המדף 6 חודשים. עסקה ראשונה ב 5.2 מיליון ₪ התפוצצה’ שניה התפוצצה ב 5.8 מיליון ₪ והשלישית נסגרה ב 6.3 מיליון ₪. המחיר המבוקש היה 5 מיליון ₪ כי זה תאם את השוק בעת יציאת הבית למכירה אך במהרה, במהלך 5 חודשי משא ומתן, המחיר עלה ועלה ברמה של כל שבועיים שלושה הינו חייבים לעדכן מחיר. מדובר בעלייה של מעל ל-40% תוך שנתיים בלבד”.

דוגמא נוספת, בית בשדרות האורנים ברמת אפעל נמכר ב- 6.35 מיליון שקלים ביולי 2021. שנה לפני כן נמכר בית דומה ממול בשדרות האורנים ב-4.8 מיליון שקלים בספטמבר 2020. בשנה אחרי כן, באוגוסט 2022 נמכר בית דומה ברחוב אלומות במחיר 8.3 מיליון שקלים.

לסיכום : בית פרטי חד-קומתי בודד כ 130/450 מ”ר בן 50 שנה:

2020 4,800,000 ₪

2021 6,350,000 ₪

2022 8,300,000 ₪

גידול באחוזים של מעל ל 30% בשנה

מדברים היום על האטה בשוק, את מרגישה את זה?

“כיום  יש יותר ויותר פניות למשרדנו, אל הנכס סניף בקעת אונו מקונים פוטנציאלים המבקשים להיות ראשונים בתור ליציאת נכס חדש המבקשים להיכנס לרשימת ההמתנה הארוכה ולהיות ראשונים לראות בית למכירה חדש שיוצא לשוק – ולהציע הצעות. המוכרים כמובן נהנים מעליית המחירים והביקוש.

בחודשיים האחרונים מאז עליית הריביות על משכנתאות, נרשמה האטה משמעותית בביקוש והביקוש השתנה לנכסים של עד 6 מיליון ולא הרבה מעבר, מה שיכול מאד לגרום שוב לקיפאון ולנכסים שיעמדו זמן מה בשוק ולהימשך ככל שמוכרים יבקשו מחיר גבוה או לא תואם את המציאות”.