איך ניגשים לתהליך משכנתא במחיר למשתכן? מה חשוב לדעת לפני שמתחילים?

מה הדבר הראשון שצריך לעשות אחרי קבלת ההודעה על הזכייה במחיר למשתכן?

אם זכיתם באחת מההגרלות שהתקיימו לרכישת דירה במחיר למשתכן, מחיר מטרה או דירה בהנחה, אז ראשית ברכות על זכייתכם. ממש בקרוב תגשימו את החלום שלכם ותהפכו לבעלי דירה.

רגע לפני שאתם בוחרים את הדירה או חותמים על חוזה הרכישה, בדקו את המספרים שלכם.  האם ההכנסות שלכם מתאימות למשכנתא שאתם רוצים לקחת? האם אתם מגיעים עם ההון העצמי הנדרש לתהליך? האם יש לכם את הידע הנדרש לתהליך או שתרצו לשכור את שירותיו של יועץ משכנתאות?

איך יודעים כמה הון עצמי צריך למשכנתא במחיר למשתכן?

על פי הוראת בנק ישראל, ההון העצמי המינימלי למשכנתא במחיר למשתכן הוא 100,000 ₪ או 60,000 ₪ בישובים בעלי מענק מקום, אך יחד עם זאת הבנקים מאשרים משכנתא בגובה מקסימאלי של עד 90% מעלות הרכישה כל עוד שווי הנכס בשוק החופשי לא יעלה על 1.8 מיליון ₪

אך שימו לב, כמו בכל משכנתא לדירה ראשונה שלכם, גם במחיר למשתכן אחוז המימון המקסימאלי יהיה 75% משווי הנכס, אלא שבמחיר למשתכן מראש עלות הרכישה זולה יותר מעלות שווי הנכס בשוק החופשי. הרכישה לרב ניתנת עם הנחה של כ- 20%-30% משווי הנכס בשוק החופשי ולכן נוצר הרושם שמספיק 10% של הון עצמי.

הלכה למעשה:

אם אתם רוכשים דירה בעלות רכישה של 1,200,000 ₪ ושווי הנכס בשוק החופשי הוא 1.5 מיליון ₪ אז ההון העצמי הנדרש יהיה 100,000 ₪ כיוון שעל פי מגבלת בנק ישראל ההון העצמי המינימלי הוא 100,000 ₪

אם אתם רוכשים דירה בעלות רכישה של 1,500,000 ₪ ושווי הנכס בשוק החופשי הוא 1.8 מיליון ₪ אז ההון העצמי הנדרש יהיה 150,000 ₪ שמהווים 10% מעלות הרכישה.

אך יש מקרים בהם תצטרכו יותר מ- 10% בהון העצמי:

ברכישת דירה בעלות חוזית של 1,600,000 ₪  וכאשר שווי הנכס מוערך בסכום שהוא מעל 1.8 מיליון ₪ , הבנקים יאשרו משכנתא של 1,350,000 ₪ לכל היותר.

במקרה כזה, ההון העצמי שיידרש למשכנתא יהיה 250,000 ₪ ולא 10% כמו שמרבית האנשים נוטים לחשוב.

קחו בחשבון את ההוצאות הנלוות לתהליך הרכישה מלבד ההון העצמי למשכנתא

זה לא סוד שהון עצמי למשכנתא הוא רק חלק מהסכום שאתם צריכים לקחת בחשבון כשאתם רוכשים דירה, כיוון שרכישת דירה מלווה בהוצאות נוספות, כמו למשל: אגרות תשלום של הבנק ודמי פתיחת תיק, תשלום לאנשי מקצוע, תשלום על מדד תשומות הבנייה שחל על רכישת דירה מקבלן,

ולא הזכרנו עדיין את ריהוט הבית, שיפוץ עתידי וביצוע מעבר הדירה בפועל.

כל ההוצאות האלה לא נכנסות לסכום הלוואת המשכנתא וצריכים להיערך אליהן בהתאם, ולכן אם אנחנו רוצים לדייק את ההון העצמי שלכם בתהליך, סכום ההון העצמי הנדרש לכם הוא שילוב של ההון המינימאלי למשכנתא ובתוספת הנדרשת לעלויות הנלוות בתהליך.

בחירת הדירה מול הקבלן וחתימה על חוזה הרכישה לאחר קבלת אישור עקרוני למשכנתא

מטעם הקבלן ייצרו עמכם קשר להגיע ולבחור את הדירה, על פי המיקום שלכם בזכייה. במעמד בחירת הדירה הקבלן יציע לכם לחתום על חוזה הרכישה ובכך למנוע הגעה כפולה למשרד הקבלן. אך לעתים נדרש תכנון רב, ואלה שלא ביצעו עדיין משכנתא ולא מכירים את התהליך שלפניהם עלולים למצוא את עצמם במרדף אחר קבלת המשכנתא ולא להספיק להעביר את התשלום הראשון בזמן.

כדי להימנע מעבודה תחת לחץ, קיימת לכם האפשרות לבחור את הדירה בהתאם למיקום שלכם בהגרלה, ולבקש לחתום על חוזה במועד נפרד.

במקרה הזה תידרשו בתשלום סמלי של 2,000 ₪ על מנת לשריין את הבחירה בתנאי שתחתמו על חוזה הרכישה עד חודש ימים ממועד בחירת הדירה.

מומלץ לחתום על חוזה הרכישה רק לאחר שקיבלתם אישור עקרוני למשכנתא מהבנק, על מנת להימנע מאכזבות מיותרות וגם כדי לדעת שיש גורם שמוכן לממן לכם את הרכישה.

איך מתמודדים עם תשלום על משכנתא ושכירות יחד?

אחת השאלות שאני נשאל עליהם לא מעט בתור יועץ משכנתאות, הוא איך ניתן לשלב את התשלום על המשכנתא במקביל לתשלום על השכירות?

כידוע מסירת הדירה וקבלת המפתח יתאפשרו רק לאחר שהקבלן יסיים את הבנייה בפועל ויקבל אישור אכלוס (טופס 4) ובזמן הזה רבים מהזוכים מתגוררים בשכירות.

ישנם פתרונות שיכולים להקל על ההחזר החודשי עד לסיום הבנייה, בין אם מדובר בשילוב של גרייס במשכנתא (דחיית תשלום על הקרן) ובין אם מדובר בפריסה נכונה בעת בנייה תמהיל המשכנתא.

יועץ משכנתאות שילווה אתכם בתהליך, יידע לבנות עבורכם תמהיל שיצור החזר אופטימלי בטווח ההמתנה לדירה ומבלי שיפגעו לכם התנאים שתקבלו מהבנק.

לסיכום

תהליך משכנתא במחיר למשתכן הוא תהליך מורכב יותר ממשכנתא רגילה, כיוון שהעבודה על המספרים היא החלק החשוב ביותר, ולכן מומלץ שיועץ משכנתאות מהצוות שלנו יענה לכם על כל השאלות שעלו לכם בתחילת התהליך ויכוון אתכם לקראת התהליך שעומד לפניכם.  צוות אמון משכנתאות מתמחה בכל סוגי המשכנתאות ובמשכנתא במחיר למשתכן בפרט. ליווינו משפחות רבות שזכו במחיר למשתכן, לאורך כל התהליך ועזרנו להם להגשים את החלום ולקנות הדירה הראשונה שלהם , תוך כדי שאנחנו הופכים את תהליך של לקיחת המשכנתא לפשוט ובר השגה.

הרבה פעמים היחס הנדרש במשכנתא במחיר למשתכן יהיה אישי יותר, ובזה אנחנו מתמכים.

הטבה בלעדית לזוכי המחיר למשתכן:

לאור העובדה שמי שזכו במחיר למשתכן בעצם לוקחים את המשכנתא הראשונה שלהם, אנחנו מבינים שיש צורך של ממש בליווי לאורך כל התהליך ועד ביצעו העברת הכספים בפועל, ולכן זוכי המחיר למשתכן שיבחרו בנו ללוות אותם בתהליך המשכנתא, יזכו לליווי וסיוע בשלב הביטחונות שלאחר החתימה על המשכנתא ועד להעברת הכסף לקבלן בפועל ללא תשלום נוסף.

אמון משכנתאות – ייעוץ משכנתאות מקצועי והכי אישי שיש