“בן יהודה צפון”: עתודת הקרקע שמעצבת מחדש את צפון כפר סבא

בצפון כפר סבא מתקדמת אחת מתוכניות הפיתוח העירוני המשמעותיות באזור השרון: מתחם בן יהודה צפון. המתחם, הנחשב לעתודת הקרקע המרכזית האחרונה בעיר, ממוקם במקביל לשכונת כפר סבא הירוקה, גובל במושב צופית מצפון ובכביש בן יהודה מדרום, ומוקף בסביבה בנויה של בתים צמודי קרקע ושכונות מבוקשות. בשוק הנדל״ן המקומי רואים בתקדמות התכנונית של המתחם איתות ברור לכך שהאזור עומד לפני שינוי קנה־מידה – הן בהיצע הדיור והן בשדרוג תשתיות ציבוריות ותעסוקתיות.

מה מתוכנן לקום – קנה המידה והיעדים העירוניים

על פי התכנון הכוללני שאושר למתחם, מדובר בתוספת משמעותית לעיר: כ־9,400 יחידות דיור לצד כ־150 אלף מ״ר של שטחי תעסוקה ומסחר. התכנית פרושה על פני כ־1,250 דונם ותאפשר הקמה של רובע עירוני רחב־היקף בבנייה רוויה, עם מרחב ציבורי מתוכנן, מוסדות חינוך, גינות ופארקים, שבילי הליכה ורכיבה וחזיתות מסחר שכונתיות. הרציונל: לא עוד “איים” נפרדים של מגורים, אלא שכונה מודרנית שמחברת בין מגורים, מסחר ותעסוקה – במרחקי הליכה קצרים ותוך עידוד ניידות רגלית ואופנית.

היכן עומד התהליך – ומה זה אומר למשקיעים ולתושבים

במהלך החודשים האחרונים נרשמה התקדמות משמעותית בתיקון תכנית המתאר הכוללנית של כפר סבא. הזכויות במתחם הוגדלו, והמהלך נמצא בשלבים האחרונים של עדכון וטרום הפקדה – שלב שנחשב בשוק כאבני דרך שמפחיתות אי־ודאות ומאותתות על התקרבות להליכי פרסום והמשך קידום סטטוטורי.
עם זאת, חשוב לדייק: הקרקע אינה זמינה לבנייה בשלב זה. מדובר בשלב תכנוני מתקדם אך טרם פרצלציה והיתרי בנייה. משמע – מדובר בתהליך רב־שלבי שבו כל התקדמות מוסדית (הפקדה, קבלת החלטות ועדה, תכנון מפורט ואיחוד וחלוקה) עשויה להשפיע על לוחות הזמנים ועל ערכי הקרקע.

תועלת עירונית: שכונה חדשה שמחברת בין מרקמים

צפון כפר סבא נהנית משילוב נדיר של איכות חיים ירוקה, קרבה למרחבים פתוחים ונגישות עירונית. מיקומו של המתחם, על התפר שבין שכונות קיימות לבין צירי תנועה אזוריים, מאפשר לתכנן צפיפות חכמה: בינוי רוויה מדורג לאורך צירים ראשיים ושכבת מרחבים ציבוריים מוצלים ושבילי אופניים המתחברים לשכונות הסמוכות. עבור תושבים עתידיים ומשפחות שמחפשות דיור בעיר, המתחם צפוי להוסיף היצע מגוון של דירות; עבור העסקים, תוספת שטחי המסחר והתעסוקה תייצר מוקדי עבודה ושירותים חדשים – ותחזק את כפר סבא כעיר שרותית ומובילה בשרון.

למה מדברים על “חלון הזדמנויות”?

בעולם הקרקעות העירוניות, כל אבן דרך תכנונית גוררת בדרך כלל עליית ערך: הגדלת זכויות, הפקדה, דיון בהתנגדויות, הקצאות תשתית – כל אלה מפחיתים אי־ודאות, ולכן מתומחרים בהדרגה במחיר הקרקע. המשמעות למשקיעים: שלב הטרום־הפקדה (כאשר הכיוון התכנוני כבר מגובש אך טרם אושרו המסמכים הסופיים) הוא שלב שבו מחיר הכניסה נותר אטרקטיבי יחסית, אך כבר קיימת בהירות גבוהה יותר ביחס לכיוון ולמסגרת התכנונית. מנגד, זהו גם השלב שבו נדרשת זהירות: בדיקות תכנוניות, רישומיות ושמאיות – והבנה מעשית של הליכי איחוד וחלוקה והיטל השבחה בהמשך.

איכות חיים, קישוריות ושירותים – התמונה היומיומית

תפיסת התכנון במתחם בן יהודה צפון מכוונת ליצירת מרחב יומיומי קרוב־בית: בתי ספר וגני ילדים במרחק הליכה, פארקים וגינות כיס, שבילי אופניים רציפים, חזיתות מסחר פעילה ושירותים שכונתיים זמינים. הדגש הוא על יצירת מרחב ציבורי ידידותי – רחובות מוצלים, רוחב מדרכות שמאפשר הליכה נוחה, ישיבה ושוטטות, ותכנון מוקדי פעילות לאורך היום והערב. במקביל, שטחי התעסוקה המתוכננים ייצרו מקומות עבודה קרובים לבית – יתרון למשפחות ולבוגרים כאחד, עם פחות נסיעות קצרות ברכב ויותר שימוש בתחבורה ציבורית ורכה.

על מה חשוב לשים לב בהמשך הדרך

מי שעוקב אחרי התקדמות התכנית צריך לעקוב אחר:

• סטטוס ההפקדה והחלטות הוועדה המחוזית;
• תהליכי איחוד וחלוקה (טבלת איזון והקצאת מגרשים סופיים);
• היטלי השבחה ואגרות פיתוח שעלולים להשפיע על התשואה נטו;
• לוחות זמנים לתשתיות – כבישים, ניקוז, חשמל ושצ״פים;
• סנכרון מוסדי בין העירייה, המחוז והגופים המתכננים.

התנהלות מושכלת בשלב זה נשענת על בדיקת נאותות מוקפדת וליווי מקצועי שמתרגם את המונחים הסטטוטוריים לתרחישי זמן ועלות.

לאן נכנסים כדי להעמיק?

באתר החברה תמצאו עמוד ייעודי עם סקירה, מפות וסטטוס עדכני של התקדמות התכנון: מתחם בן יהודה צפון כפר סבא . שם מרוכזים הנתונים המרכזיים על גבולות המתחם, מרכיבי התכנון והשלבים המוסדיים.

מי מלווה מקצועית – ומדוע זה חשוב

בפרויקטים מורכבים ורחבי־היקף, ליווי מקצועי הוא המפתח להחלטות מדודות ובטוחות. אופטימל אינווסט מתמחה בליווי משקיעים ומלווה תהליכי קרקע לאורך כל שלבי ההבשלה: מאיתור חלקות בעלות פוטנציאל, דרך בדיקות תכנוניות ורישומיות, ועד מעקב צמוד אחר פרסומי הוועדות, התנגדויות, איחוד וחלוקה והקצאות תשתית. החברה פועלת בשקיפות מלאה ומספקת עדכונים שוטפים – כדי שכל משקיע יוכל לקבל החלטה על בסיס נתונים ולא על בסיס תחושות.

סיכום

מתחם בן יהודה צפון הוא הרבה יותר מתוספת של דירות: זהו רובע עירוני עתידי שמבקש להגדיר מחדש את איכות החיים בצפון כפר סבא – עם מרחב ציבורי מוקפד, תמהיל שימושים נכון וחיבורים טובים לשכונות הקיימות ולצירי התנועה. התקדמות התכנון יוצרת חלון הזדמנויות למשקיעים ולמתעניינים בדיור עתידי, אך מחייבת ליווי מקצועי והבנה של תחנות הדרך הסטטוטוריות. מי שיידע לקרוא נכון את המפה – יוכל ליהנות מהבשלה הדרגתית של אחד המהלכים העירוניים הבולטים בשרון בשנים הקרובות.