שיעור בהתנהלות בפרוייקט פינוי בינוי

תביעת דייר סרבן:  בפברואר 2023 החליטו 40 דיירי המתחם המיועד לפינוי בינוי בהרצליה להגיש מספר תביעות דייר סרבנו כנגד השכנים שלהם שסרבו לחתום על הסכם הפינוי בינוי מול חברה יזמית. בין התביעות שהוגשו תבעו דיירי המתחם גם את שכנם, שמואל, על הנזקים הצפויים להם בשל סרובו של שמואל לחתום על הסכם הפינוי בינוי. הדיירים במתחם חתמו על הסכם עם חברה יזמית באמצעות עוה"ד שייצג אותם.

רוצים להדליף? שלחו וואטסאפ

  הצטרפו לעמוד הפייסבוק של אונו ניוז

בקשות הדייר הסרבן:  עם קבלת התביעה ביקש שמואל מספר בקשות מקדמיות בינהן בקשה לגילות הסכם שכר הטירחה שנחתם בין עוה"ד של הדיירים לדיירים עצמם וגם בקשה לגילוי הסכם השכר טירחה שנחתם בין עוה"ד של הדיירים לבין החברה היזמית. הדיירים שתבעו את שמואל הסכימו להעביר ואף העבירו, את הסכם שכר הטירחה בינם לבין עוה"ד של הדיירים, אבל סרבו להעביר את ההסכם שכר הטירחה שעורך הדין שלהם חתם מול החברה היזמית.

החשש של הסרבנים:  עיקר חששו של שמואל נבע מכך שיש ניגוד עניינים בין עוה"ד של הדיירים ליזם שיכול לפגוע בהגינות ההסכם עם בעלי הדירות, בעיקר כי קיים חשש ששכר הטרחה של עוה"ד דיירים עם היזם תלוי בהצלחת הפרויקט וגם כיוון שחשש כי תנאי ההסכם לא הוגנים או לא מספקים.

החלטת בית המשפט המחוזי:  בית המשפט המחוזי דחה את בקשתו לגילוי הסכם שכר הטרחה בין עוה"ד של הדיירים לחברה היזמית במתחם כשהוא מנמק את סרובו בכך שלא ניתן להורות על גילוי ההסכם עם היזם, מאחר ומדובר בהסכם בין עוה"ד של הדיירים ליזם אשר אינם צדדים לתביעת הדייר סרבן וכי מדובר בסוד מסחרי בין הצדדים, שאינם צדדים להליך שמתנהל בין הדיירים לבין עצמם.

החלטת בית המשפט העליון:  בית המשפט העליון קיבל את בקשת רשות הערעור של שמואל וקבע כי מדובר במצב חריג שבו יש מקום להתערב, כי מדובר בהסכם המוחזק בידי בעלי הדירות (התובעים), ולא מדובר בהסכם של צדדים שלישיים והוסיף כי אין מניעה לגילוי הסכם בין גורמים שאינם צד להליך, אם המסמך נמצא ברשות הצדדים להליך ומסייע בהבהרת המחלוקות. העליון הוסיף וטען כי טענת הסוד המסחרי לא הובהרה כראוי והורה על גילוי ההסכם בין עוה"ד של הדיירים לחברה היזמית, תוך הבהרה כי יש לבחון את רלוונטיות המסמך למחלוקות שבין הצדדים, כיוון שמדובר בגילוי מסמך הנוגע לעניינים השנויים במחלוקת, המצוי ברשותם או בשליטתם של התובעים.

"כאמור, לטענת המבקש, יש בהסכם שכר הטרחה ….  כדי ללמד על ניגוד עניינים בו מצוי עו"ד … , כמקור לקשיים שונים בהסכם המוצע למבקש, המקימים טעם סביר לסירובו לעסקה. מבלי לנקוט עמדה לגופה של טענה, די בכך לפי אמות המידה המרחיבות הנוהגות בבקשות גילוי וביחס לדרישת הרלוונטיות בפרט – כדי להיעתר לבקשה לגילוי המסמך".

בית המשפט פסק הוצאות משפט בסך 5,000 שח לטובת מיודעינו שמואל והתיק הוחזר לאחר כבוד לבית המשפט המחוזי על מנת שימשיך ויתנהל שם בתביעת הדיירים נגד שמואל ושאר הדיירים שמסרבים לחתום על ההסכם. כך תביעות דייר סרבן בפרוייקט פינוי בינוי מעכבות את הפרוייקט כבר שנתיים בגלל חשש מוצדק של חלק מהדיירים שסרבו לחתום, מפני ניגוד עניינים בו נמצא עוה"ד של הדיירים בגלל עסקיו לכאורה עם היזם. נראה שהצדדים יבזבזו את זמנם בבית המשפט ואילו אתם הקוראים הרווחתם שיעור בפינוי בינוי.

ומה אנו למדים מהמקרה?

ובכן כפי שכבר ציינתי בעבר בכתבות קודמות ובכלל, על עורך דין המיצג דיירים לעסוק אך ורק בייצוג הדיירים, הם לקוחותיו הבלעדיים בפרוייקט. בפינוי בינוי מקובל כי שכר טירחת העו"ד של הדיירים יהיה 1.5% משווי דירות התמורה של הדיירים המקוריים בלבד, קרי בעלי הנכסים המקוריים שהם הצדדים להסכם הפינוי בינוי ולא מעבר לכך. לעו"ד של הדיירים אסור על פי כללי האתיקה ליצג את היזם בשום דבר ועניין בפרוייקט, גם לא לתבוע דיירים סרבנים ובטח לא למכור את דירות היזם לכשהפרוייקט ייסתיים.

כותב המאמר דורון תמיר עו"ד ונוטריון, עוסק בייצוג דיירים בפינוי בינוי ותמ"א 38.
ניתן לשלוח שאלות למייל: [email protected]

אולי יעניין אותך גם: 

זה הזמן לתרום: מרכז קהילתי לזכרו של חייל צה"ל שנפל בעזה יוקם ביהוד מונוסון