זהירות, זיכרון דברים!

בואו נבדוק יחד את המצב המשפטי באמצעות כמה דוגמאות ובהמשך אנסה להסביר למה בחרתי ב”זהירות, זיכרון דברים!” ככותרת לכתבה זו.

רוצים להדליף? שלחו וואטסאפ

  הצטרפו לעמוד הפייסבוק של אונו ניוז

 דוגמאות מהחיים

ברשותכם אתחיל בשלוש דוגמאות, האחת בעניין דירה בפתח תקווה שם נחתם זיכרון דברים ב2022 בין הצדדים אולם ויכוחים שהתעוררו מאוחר יותר לגבי המחיר והאוטנטיות של המסמכים הביאה לפיצוץ העסקה בעיקר בשל המחיר. בסיפור ההוא כל אחד טען למחיר אחר והמוכר טען כי הוסיפו תיקונים בכתב על הזיכרון דברים, אולם בסופו של דבר בית המשפו המחוזי בלוד קבע ב14 לפברואר השנה כי בעל הנכס, שאף מתגורר בו, מחוייב במכירת הדירה במחיר הנמוך שהיה רשום על הזיכרון דברים – לרוכש שתבע אותו.

במקרה אחר בקרית אתא , שוכרים ביקשו לרכוש את הדירה בה גרו , הגיעו להסכמות, חתמו על זיכרון דברים אולם ב25 לחודש יולי השנה, קבע בית המשפט הנכבד בקריות כי התובעים הם שלא קיימו בחוסר תום לב את זיכרון הדברים דחה את רוב התביעה, אבל קיבל את הדרישה להחזרת המקדמה ששולמה.

וממש לאחרונה, במקרה שלישי, קבע בית המשפט המחוזי בתל אביב בפסק דינו מיום 26 בספטמבר השנה כי זיכרון דברים וטיוטה לא חתומה על עסקת נדל”ן בשווי 100 מיליון ש”ח יוכרו כהסכם מחייב ואף חייב את הנתבעים ברבע מליון שח שכ”ט והוצאות משפט.

 חוסר וודאות

הנה אנחנו רואים ממקבץ אקראי של שלוש דוגמאות, כי הסכמי דברים הם מקור לתביעות בין צדדים שבעת החתימה על זיכרון הדברים השאירו דברים פתוחים בינהם ומשהתגלה המחלוקת, נאלצו לפתור אותה תוך כדי הוצאת כספים וכניסה להליכים משפטיים ארוכים המותירים אותם בחוסר ודאות לאורך זמן רב.

 מיסי מקרקעין

דבר ידוע הוא כי מרגע שנחתמה עסקה יש לדווח עליה לרשויות המס ולעיתים גם להעביר מקדמות מכובדות על חשבון העסקה , כאן יכול זיכרון דברים להפוך את הצדדים לעברייני מס בעל כורחם ככל שאכן מדובר בזיכרון דברים מחייב וכמובן ככל שעבר זמן רב בין הזיכרון דברים לחתימה על ההסכם. ובכל זאת כבר ב 2010  בערר שהתנהל במחוזי בתל אביב נקבע “כי בהתאם לדיני המס, על מנת שזכות תעלה לכדי “זכות במקרקעין” עליה להיות זכות אכיפה. אולם, מאחר וזיכרון הדברים אינו אלא שלב ביניים, עד לכריתתו של החוזה הפורמאלי הרי שאין בזיכרון הדברים כדי ליצור זכות משפטית מחייבת ואכיפה העומדת בהגדרת “זכות במקרקעין” כמשמעה בסעיף 1 לחוק מיסוי מקרקעין (שבח, מכירה ורכישה), תשכ”ג- 1963″.

הנה שוב חוסר ודאות שאינו בריא לאף אחד מהצדדים.

אז מה עושים

קודם כל וראשית דבר שוכרים את שירותיו של עורך דין מקרקעין שמתמחה בעסקאות מקרקעין ומקשיבים לו. בינתיים בכל זאת אנחנו כבר פה, לכן אני בתפקידי כעורך דין מקרקעין אסביר. אם צדדים רוצים לבצע עסקה של מכירה ורכישה של נכס מקרקעין עליהם לדרוש מעורכי הדין שלהם להכין טיוטא ראשונה על פי מה שסוכם בעל פה תוך 24 שעות ולשלוח לצד השני, הסכם מלא עם כל ההתניות וההתחיבויות וההסכמות שווה יותר מאשר זכרון דברים שהוא במקרה הטוב, מין הסכם מקוצר ובמקרה הרע כלום ושום דבר שרק מסבך את הדברים בעתיד. נכון שטיוטא לא חתומה פחות מחייבת מהסכם דברים טוב וחתום , אבל הפסיקה כבר הכירה בהעברת טיוטות בין צדדים כגמירות דעת לביצוע עסקה וחייבה צדדים שהתחרטו בפיצוי ואו באכיפת העסקאות. דוגמא לכך ניתן לראות בפסק דין בתיק כהן נגד מליחי שניתן בבית המשפט המחוזי בלוד ב29 לחודש מרץ השנה שם נקבע כי טיוטאת ההסכם בין הצדדים היא מחייבת, כמובן לאחר שהחומר נבדק על ידי בית המשפט שהשתכנע כי היתה בין הצדדים גמירות דעת לגבי העסקה ולכן יש לאכוף אותה.

סוף דבר

תיזהרו מלחתום על מסמכי ביניים, אתם חותמים על רכישת דירה שהיא ככל הניראה הדבר הכי יקר שיש לכם , קחו עורך דין מנוסה וקשוב ותתנהלו כמו שצריך מול הצד השני, חיתמו על הסכם מכר מלא ובהצלחה.

כותב המאמר דורון תמיר עו”ד ונוטריון, עוסק בייצוג דיירים בפינוי בינוי ותמ”א 38.
ניתן לשלוח שאלות למייל: [email protected]