התחדשות עירונית- כיצד יודעים אם התמורה בפרויקט התחדשות הוגנת?

שבוע שעבר סיפרתי לכם על התמורות בהתחדשות עירונית , התמורות אותן מותר ליזמים לתת בפטור ממיסים, וגם סיפרתי לכם על מה נהוג ומקובל בענף. ובכל זאת וכמו שרבים יודעים, יש מקרים בהם פרויקטים מסוימים נראים בעיני הדיירים רווחיים אולם היזמים מציעים הצעות מביכות ולפעמים הן מביכות אפילו ביחס לפרויקטים שבוצעו ממש בשכנות למתחם שלכם שנה או שנתיים קודם.

רוצים להדליף? שלחו וואטסאפ

  הצטרפו לעמוד הפייסבוק של אונו ניוז

אין ויכוח על כך שבהינתן עורך דין דיירים טוב בעל ניסיון שמכיר את התחום, הוא יידע להנחות אתכם, אבל לא תמיד זה המצב ולעיתים יש לנקוט בצעדים שיבטיחו לכם שאף אחד לא עושק אתכם.

הדרך הראשונה היא לצאת למכרז יזמים שהתמורה שהם מציעים תעוגן כתנאי לקיום הפרויקט ויינקוב סכום פיצוי לכל מטר שמופחת מהתמורה המוצעת על ידו בהצעה כמענה למכרז. לאחר שתקבלו 3-4 הצעות לביצוע תדעו פחות או יותר מה התמורה שאתם יכולים לקבל במתחם.

הדרך הנוספת היא לדרוש מהיזם להציג בפני עוה”ד שלכם את הדו”ח אפס. בדו”ח אפס יוכל העו”ד שלכם לראות את הרווחיות של הפרויקט ולהבין מהמספרים האם ניתן להגדיל את התמורות לדיירים או שלא ניתן.

אבל כל הדרכים שתארתי הן דרכים של ניסוי וטעיה הם אינן דרכים מלומדות ללמוד מה התמורה הנכונה והראויה בפרויקט שלכם.

כאן נכנס השמאי פינוי בינוי.

שמאי פינוי בינוי ממונה על ידי הרשות הממשלתית באחד משני מקרים עיקריים הראשון הוא לבקשת בעלי דירות במתחמי פינוי בינוי על מנת לסייע לדיירים המתלבטים בעניין הכדאיותה הכלכלית של העסקה שהוצעה להם. במקרה כזה צריך שלפחות 40% מבעלי הדירות אשר 40% לפחות מן הרכוש המשותף צמודים לדירותיהם יחתמו אישית על הבקשה למינוי שמאי פינוי בינוי מתוך מאגר שמאים שכאלו שהוקם לצורך כך.

לעומת פינוי בינוי בפרויקטים של תמ”א 38  ניתן למנות שמאי פינוי בינוי רק בהחלטת המפקח על הבתים המשותפים במקרים בהם הוגשה למפקח תביעה של בעלי דירות לביצוע עבודות לחיזוק ותוספת בנייה או הריסה ובנייה מחדש והמפקח קבע כי נדרשת חוות דעת של שמאי פינוי בינוי ורק הוא המפקח, יכול לפנות למנהל הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית לצורך מינוי שמאי פינוי בינוי.

חשוב לציין כי השמאי פינוי בינוי מבקר בדירה אחת לפחות מכל טיפוס דירה במתחם על סמך הנתונים שאסף ושיוצגו בפניו ועל סמך ניסיונו המקצועי ויכריע אם העסקה שהוצעה לבעלי הדירות כדאית כלכלית ואם היא לא כדאית – הוא יגיד באילו תנאים תיחשב כדאית. 

ניתן להשיג על חוות הדעת של השמאי תוך 60 יום והשמאי במקרה של השגות יקבע מועד לדיון בהשגות ואחריו יגיש חוות דעת מוגמרת.

הגשת בקשה לשמאי פינוי בינוי מחייבת התמודדות עם טכנוקרטיה ולכן ראוי שתוגש על ידי עוה”ד שלכם, אבל תוכלו להגיש אותה גם לבדכם:

יש להגיש מסמך הכולל את פרטי המבקשים והסכמתם, נסח טאבו ואם הזכות איננה רשומה בפנקס המקרקעין – מסמך אחר המעיד על זכות כל בעל דירה מבין המבקשים.

יש לצרף את החוזים המתיחסים לעסקת הפינוי בינוי שהוצעה למבקשים אם נחתמו לפני הגשת הבקשה או טיוטות חוזים שהציעו היזמים אך טרם נחתמו.

כמו כן יש להגיש את התנאים לקביעת התמורה כפי שהוצגו על ידי היזמים למבקשים או שומת מקרקעין מטעמם ואליהם לצרף את הוראות התוכנית המפורטת החלה על המקרקעין והוראות התוכנית המפורטת המוצעת על ידי היזם שלפיה יוקם המבנה החדש במקבץ פינוי ובינוי אף אם טרם אושרה.

אל כך אלו יש לצרף מסמך המפרט את עיקרי טענות המבקשים לגבי העסקה המוצעת וכדאיותה הכלכלית ו/או כל מסמך אחר הקשור לעניין שהמבקשים מעוניינים להגישו. אם יחסרו מסמכים, הבקשה עלולה להידחות וחבל.

אז אם אתם רוצים לדעת האם העסקה שלכם כדאית כלכלית – לחצו והגישו בקשה למינוי שמאי פינוי ובינוי בפרויקטי התחדשות עירונית.

כותב המאמר דורון תמיר עו”ד ונוטריון , עוסק בייצוג דיירים בפינוי בינוי ותמ”א 38.
ניתן לשלוח שאלות למייל: [email protected]