הוספת ממ"דים לבניינים ישנים: שיטות, יתרונות, חסרונות ועלויות

עם השנים, הביקוש לממ"דים (מרחבים מוגנים דירתיים) רק הולך וגובר, לאור הצורך בהגנה בפני איומים בטחוניים וטרור. בניינים ישנים, במיוחד כאלה שנבנו לפני חקיקת חוק הממ"דים, לא כוללים חדרים מוגנים, ולכן בעלי דירות רבים פונים לביצוע פרוייקטים של תמ"א 38 או אחת מהחלופות האחרות של התחדשות עירונית אולם לעיתים גם בפרוייקט של חיזוק לא מתאפשרת הוספת ממ"ד מאילוצים שונים ולכן דיירים לא פעם מחפשים ליצור חדרים ממוגנים בדירותיהם בדרכים אחרות. קיימות מספר שיטות להוסיף ממ"דים לבניין ישן, כאשר כל אחת מהן דורשת ידע מקצועי, תכנון קפדני והתאמה לדרישות התקנים. בכתבה זו זה נסקור את השיטות השונות להוספת ממ"דים, יתרונותיהם, חסרונותיהם והעלויות המשוערות.

פיר ממ"דים ביציקת בטון

שיטה דומה לשיטה בה משתמשים בפרוייקטים של תמ"א 38 למשל היא הוספת פיר ממ"דים יצוק מבטון מלמטה עד למעלה שבסופו של הליך מוסיף חדר ממוגן לדירה.

שיטה זו כוללת יצירת פיר ממדים מבטון המוליך מלמטה ועד למעלה. בדרך כלל, השיטה מיועדת לבניינים בעלי יסודות יציבים, והיא מאפשרת להוסיף חדר ממוגן לדירה ללא צורך בשינויים גדולים במבנה הקיים. מדובר בהתקנת מבנה מוגן שלא מצריך שינויים רבים בתוך הדירה עצמה, אלא ביצירת פתח לחדר הממוגן שהוצמד לדירה. כשאפשר וניתן רצוי לעשות זאת במסגרת תמ"א 38 אבל ניתן לבצע זאת גם לבד וככה חוסכים את התוספת של שכנים על הגג במסגרת התמ"א 38.

יתרונות שיטה זו:

הדיירים מרוויחים חדר נוסף לדירה מעבר לתוספת המיגון.

הבנייה נעשית במקביל לבניין ורק בסופה פותחין את הפתחים אל הדרות ומתוכן ומחברים את פיר הממ"דים

חסרונות:

עלות גבוהה בשל הצורך ביציקת בטון ותחזוקת איכות גבוהה של הפיר.

לא תמיד ניתן לבצע את הפרוייקט בגלל היעדר שטח מספיק לבניית פיר הממ"דים בחצר הבניין.

לעיתים ניתן לביצוע בחלק האחורי של הבניין אבל לא בחזית.

דורש הסכמה של הדיירים והצטרפותם לפרוייקט כי כדי להקים ממ"ד בקומה רביעית יש לבנות את פיר הממ"דים החל מקומת הקרקע כולל חפירה ובניית יסודות שעלותם לא נמוכה.

עלויות משוערות:

העלויות לשיטה זו עשויות לנוע בין 80,000 ל-120,000 ש"ח, תלוי בגודל הדירה, דרישות התקן ותנאי השטח. ויכולות לחול עלויות נוספות הקשורות בתכנון , רישוי ועלות היסודות.

יריעות חסינות פיצוץ

שיטה זו כוללת הוספת יריעות חסינות פיצוץ סף שמותקנות לאורך הקירות באחד החדרים בדירה. יריעות אלה מציעות הגנה מסוימת מפני טילים וירי ובתוספת פלטות פלדה מהוות הגנה שקיבלה את אישור פיקוד העורף. העבודה מתבצעת תוך בניית שלד פלדה בתוך החדר הנבחר אחרי שממש מקלפים את הקירות ומרימים את שורת הבלטות הסמוכה לקיר ואל שלד הפלדה מחברים יריעות חסינות פיצוץ ופלטות פלדה אליהם מתחברת דלת פלדה תקנית ובצד של החלון , חלון פלדה תקני.

יתרונות:

מהיר יותר להתקנה בהשוואה לשיטות אחרות.

אין צורך בהיתרים.

ניתן לשלב אותה גם בבניינים עם פחות מקום פנוי.

קלה לישום ביחס לשיטות אחרות.

ניתנת לשילוב בבנינים שעוברים חיזוק במסגרת התחדשות בניינית אבל אין מקום להוסיף בהם פיר ממ"דים.

חסרונות:

דורש עבודות רבות בחדר קיים, הופך חדר קיים לחדר ממוגן.

עלויות משוערות:

עלות שיטה זו נעה בין 15,000 ל-25,000 ש"ח, תלוי במידות ובחומרים.

שימוש בפלטות פלדה

שיטה נוספת כוללת הוספת פלטות פלדה כמרחב מוגן בדירה. פלטות הפלדה מותקנות בצורה מסוימת שמספקת הגנה נוספת מפני פגיעות חיצוניות, והן נמסרות כגוש אחד המורכב בתוך הדירה.

יתרונות:

הפלטות מאפשרות יצירה של ממ"ד ברמה גבוהה יחסית.

נחשבת לשיטה יציבה וארוכה טווח.

מגן באופן מוחלט.

חסרונות:

התקנה מורכבת ודורשת תכנון מקצועי.

דורשת מקום פנוי בתוך הדירה.

עיתים יקרה יותר משיטות אחרות.

יש מגבלה ההתקנה של מעל ל10 קומות בגלל משקל הפלדה המכביד על השלד הקיים.

עלויות משוערות:

העלות לשיטה זו יכולה להיות בין 50,000 ל-80,000 ש"ח, תלוי בגודל ובמורכבות ההתקנה.

עיבוי חדרים קיימים בבטון מזוין

השיטה המורכבת ביותר – כוללת פירוק קירות הבלוקים בחדרים בבניין וחשיפה של השלד, עיבוי הקירות ויציקת בטונים בתקן הממ"ד. מדובר בהליך מסיבי ומורכב הכולל עבודה על קירות חיצוניים ופנימיים, צמצום חללים ושימוש בטכנולוגיה מודרנית כדי לעבות את הקירות וליצור פיר ממ"ד פנימי בתוך הבניין.

יתרונות:

מספק את ההגנה האופטימלית הכוללת ומותאמת לשלד הקיים תוך עיבוי שלו.

מתאים לכל סוגי הבניינים ויכול לשפר את יציבות המבנה הכולל.

עמיד בתנאים קיצוניים ביותר.

חסרונות:

מדובר בהליך יקר, ממושך ומורכב.

דורש תיאום מלא עם היזם, קבלן שיפוצים, וגורמים נוספים.

עלול לפגוע בתשתיות קודמות של הבניין.

עלויות משוערות:

עלות שיטה זו עשויה להגיע בין 120,000 ל-180,000 ש"ח, תלוי בגודל הבניין והדרישות ההנדסיות.

סיכום

הוספת ממ"דים לבניינים ישנים היא תהליך שניתן לבצע במספר דרכים, בכל כולן יש להזמין סקר הנדסי שיקבע האם שיטה זו אואחרת מתאימה לבניין הספציפי היות וכל שיטה מציעה יתרונות וחסרונות שונים, ויש להתאים את השיטה לצרכים של הבעלים, לתנאי הבניין ולעלויות. חשוב לפנות למומחים בתחום על מנת לוודא שהתהליך מבוצע בצורה בטוחה ותקנית. עלויות השיטות משתנות מאוד, ולכן יש לבצע בדיקה מדויקת מול אנשי מקצוע המתמחים בתחום.

חשוב לציין שהכתבה מספקת רק מבט על על אפשרויות החיזור וכי קיימים עוד המון שיקולים והמון פרמטרים שיש לקחת בחשבון אולם אותם נשאיר לשלבי התכנון.

כותב המאמר דורון תמיר עו"ד ונוטריון, עוסק בייצוג דיירים בפינוי בינוי ותמ"א 38.

ניתן לשלוח שאלות למייל: [email protected]