התחדשות עירונית- הקרב על התמורה מתקרב להכרעה

רק לפני שבועיים דיברנו על התמורות בפרויקטים של התחדשות עירונית ועל כך שהן מתכווצות יותר ויותר והנה ב19 לפברואר יתנהל דיון בעתירה שהגישו מספר גופים בין היתר בעניין התערבות הרשויות בהסדרים ובתמורות בין היזמים לדיירים עד כדי יצירת קרטל תמורות שבסופו של יום רק פוגע בדיירים ומרע את תנאי העסקאות המוצעות להם על ידי היזמים שרוכבים על הקטנת התמורות הרשמית כתירוץ למה הם לא יכולים לתת לדיירים מה שהם דורשים או לכל הפחות את מה שמגיע להם. 

רוצים להדליף? שלחו וואטסאפ

  הצטרפו לעמוד הפייסבוק של אונו ניוז

מסתבר כי בתיקון לתקן 21 שהיה התקן השמאי על פיו פעל רוב השוק של התחדשות עירונית ונקרא תקן 21.1. הוקטנו התמורות לדיירים משמעותית באופן שיקשה גם על יזמים שחפצו לתת לדיירים יותר, לממן את התמורה מכיסם.

אכן במבט ראשון ניראה כאילו קצו כל הקיצים וכי הדיירים עומדים להיפגע כי התמורות שעמדו עד לאחרונה על 25 מ”ר ולפעמים אף יותר, מתקצצות להם ובפרויקטים הבאים דיירים יקבלו אפס תמורה בערים כמו תל אביב, 12 מ”ר תמורה ברוב הארץ ו25 מ”ר במקרים נדירים. אבל מסתבר שדברים הם לא כצעקתם, דיירים רבים שוכחים שהכוח בידיהם, אם הדיירים ירצו יהיה פרויקט, אם לא ירצו, לא יהיה פרויקט. חשוב שתדעו שיש יזמים שמציעים לדיירים מלכתחילה כי על כל רווח מעבר ל17-18 אחוזים הם יתחלקו עם הדיירים בתמורה אם זה בהגדלת שטחי התמורה ואם זה באמצעות שיפור ממשי במפרט הטכני בסכומים שיכולים להגיע לפעמים לעשרות אלפי שקלים.

כל מה שעל הדיירים לעשות בשביל לשפר עמדות הוא להתאגד, למנות נציגות קשוחה, לבחור בעצמם עורך דין שמבין עניין ויידע להילחם איתם ועבורם והכי חשוב – להישאר כל הזמן מאוגדים. כך הם יוכלו למקסם את הזכויות והתמורות אותם הם יקבלו בפרויקט פינוי בינוי.

במקרים רבים יגיעו אלכם עם הצעה לפינוי בינוי ואתם שהבית שלכם כבר מתפורר, ישן, בלי ממ”ד מתים שיעשו אצלכם פרויקט פינוי בינוי והם לכאורה מנצלים זאת כדי להציע לכם דירות באותו גודל אבל חדשות.

אני אומר אל תסכימו, שוברים את הכלים ולא משחקים. כל פניה אליכם הדיירים צריכה להיתקל בטקסט אוטומי: “דברו עם הנציגות” או “דברו עם העו”ד שלנו“.

ישלחו שליחים, יאיימו עליכם שאם תישארו אחרונים תקבלו פחות מכולם, ישקרו ויגידו שכולם כבר חתמו ורק אתם לא, ועוד סיפורים מן הגורן ומן היקב. האחריות שלכם היא לא ליפול בפח, לא לאפשר לגורמים האינטרסנטים לפצל אתכם ולהחתים חלקים מהדיירים בנפרד. בכל מקרה תזכרו שגם אם הם הצליחו להחתים את כל הבניינים האחרים במתחם חשוב שתדעו שהם חייבים וצריכים להחתים רוב של לפחות 60% גם בבניין שלכם וזאת אפילו אם 90% מהדיירים במתחם כבר חתמו על ההסכם, כך שבלעדיכם פשוט לא יהיה פרויקט ואי אפשר להכריח אתכם לחתום.

אחרי כל מה שאמרתי לעיל אני חייב להציג את הצד השני, כשאתם יושבים עם העו”ד שלכם והתמורה שמציעים לכם בפרויקט ענק היא רק 10 מ”ר לבעלי דירות קיימות של 60 מ”ר אני יכול להבין את המצוקה ואת ההתנגדות אבל כשמציעים לדיירים 25 מ”ר ומרפסת שמש ומחסן וחניה ומפרט עשיר בבניין חדש, רצוי לשבת עם עוה”ד שלכם ולעשות חושבים ואם אתם לא בטוחים שהתמורה שאתם מקבלים ראויה ומספקת בנסיבות הפרויקט הספציפי אני ממליץ בכל לשון של המלצה שבמקום לתקוע את הפרויקט או להיכנס למריבה מיותרת עם שכנים במתחם, שתציעו לכולם למנות שמאי פינוי בינוי מוסכם.

מי זה השמאי פינוי בינוי ועל סמכויות השמאי פינוי בינוי, הדרכים למנות אותו ועל המשמעויות של החלטותיו, אספר לכם בשבוע הבא.

כותב המאמר דורון תמיר עו”ד ונוטריון , עוסק בייצוג דיירים בפינוי בינוי ותמ”א 38.
ניתן לשלוח שאלות למייל: [email protected]