התחדשות עירונית- התמורות בתמ”א 38

שבוע שעבר הבטחתי שנדבר על התמורות בפרויקטים של התחדשות עירונית אז השבוע נדבר על התמורות בתמ”א 38.

רוצים להדליף? שלחו וואטסאפ

  הצטרפו לעמוד הפייסבוק של אונו ניוז

במשך חודשים רבים איימו על כולנו שתוכנית תמא 38 אוטוטו מסתיימת אך מסתבר שרשויות רבות מעוניינות שיאפשרו להן להמשיך לפעול גם על פי תמ”א 38 שכן לעיתים הן זקוקות לאלטרנטיבה שתאפשר חידוש וחיזוק בניינים בודדים שלא ניתן לצרף אותם לפרויקטים של פינוי בינוי. אמנם ישנן חלופות כגון חלופת שקד המוכרת אולם כ25 רשויות כבר ביקשו להאריך וקיבלו אישור להאריך את תוקפה של תכנית תמ”א 38 לתקופה נוספת. אלא שברשויות רבות בינהן רמת גן, בת ים, תל אביב, גבעתיים ואחרות נקבעו קריטריונים קשיחים בנוגע לפרויקטים מסוג תמ”א 38 קריטריונים שראוי שכל אחד מכם יכיר.

נתחיל ממה שהכי מעניין את הדיירים, התמורות. בעבר יכול היה יזם לתת תמורה של 25 מ”ר לדיירים והרשויות היו מקבלות את התוספת ופוטרות את הפרויקט ממיסים בגין תוספות אלו אולם כיום הרשויות מאשרות תוספת על פי הוראות תמ”א 38 של 12 מ”ר בלבד לכל דייר שהיא בעצם התוספת של ממ”ד גדול לכל דייר, של מרפסת עד 12 מ”ר, של חניה אחת לכל דירה וככל שניתן, גם מחסן קטן. כעו”ד המייצג דיירים אני תמיד דורש מהיזמים, גם בתמ”א 38/2 להוסיף לתמורה מזגן מיני מרכזי לכל דירה שכן עלות התקנת מזגנים בדירה חדשה היא אדירה לדיירים.

בלא מעט פרויקטים, בעיקר של תמ”א 38/2 ניתן לשדרג את התמורות לדיירים באמצעות הגדלת רכיבים כגון מטבח מוגדל הוספת רכיבי בית חכם וכיו”ב על מנת לתת תמורות ראויות יותר לדיירים.

לעיתים רשויות רבות דורשות מהיזמים לבנות את הפרויקט בשילוב שטחים מסחריים ו/או שטחים לטובת הציבור כגון גני ילדים, גינות ציבוריות. בערים כגון רמת גן מתנה העירייה את מתן ההיתרים לתמ”א 38 במתחמים מסוימים, בהסכמה של מספר בניינים לבצע את הפרויקטים כמקשה אחת שתאפשר להעביר שטחים לטובת הציבור, בערים אחרות כגון פתח תקווה, קריית אונו ואחרות, דורשת העירייה מתושבי בנינים סמוכים החפצים בתמ”א של הריסה ובניה מחדש (38/2) לאחד את הפרויקטים לפרויקט משותף על מנת לאפשר בניית חניון תת קרקעי אחד גדול עם כניסה ויציאה אחת. כל עיר וצרכיה.

חשוב להבין שהתמורה שקוצצה נוגעת רק לזכויות הנובעות מתוקף תוכנית התמ”א 38 ואין הדבר אומר שהתמורה לדיירים מוגבלת ל12 מ”ר אולם הדבר פוגע בפטורים שמקבל היזם ומעמיס על רווחיות הפרויקט באופן שמחייב יזמים לתת לדיירים תמורה נמוכה יותר אז נכון שיש מקרים בהם היזם יוכל לתת תוספת של 20 מ”ר ולפעמים אף יותר למרות שהוא מקבל פטור רק מ 12 המ”ר הראשונים ה8 מ”ר הנוספים ייגרעו מהזכויות שלו הממוסות כרגיל והדבר מקשה על יזמים לתת תמורות גבוהות יותר לדיירים.

בתל אביב למשל, לא מעט פרויקטים יצאו לדרך על בסיס תכנית תמ”א 38 ללא תוספת תמורות לדיירים כך שהשדרוג הוא במיגון , במעלית, בתשתיות ובערך הכלכלי אבל לא בגודל הדירה.

אסכם ואומר כי יש האומרים שהמהירות מן השטן אבל במקרה של התחדשות עירונית המלצתי היא לא לחכות יותר מדי אלא להתחיל לפעל ולקדם את הפרויקטים לפני שיהיה מאוחר מדי והם יבוטלו או שהתמורה שתינתן לדיירים תהיה נמוכה יותר מה גם שבינתיים עלויות האחזקה של הבניינים הישנים עולות ומרקיעות שחקים.

אם אתם דיירים בפינוי בינוי ההמלצה לעיל נוגעת גם אליכם שכן מספר ערים התחילו לצמצם את זכויות הבנייה ולהגביל את התמורה שמקבלים דיירים גם בפרויקטים של פינוי בינוי, כך נוהגת עיריית נתניה, עיריית תל אביב ואחרות והן כבר מקבלות תמיכה עקרונית מהרשות להתחדשות עירונית, אבל על התמורות בפינוי בינוי נדבר בשבוע הבא.

כותב המאמר דורון תמיר עו”ד ונוטריון , עוסק בייצוג דיירים בפינוי בינוי ותמ”א 38.
ניתן לשלוח שאלות למייל: [email protected]