הדירה שבתוך הדירה: המדריך המלא למהפכת ה"דיורית"

בשנת 2023 פרסם משרד הבינוי והשיכון את נוהל "דיורית בתכניות חדשות" (נוהל מס' 2023/4, מרץ 2023), שמסדיר לראשונה באופן רשמי את האפשרות לשלב בתוכניות חדשות, דיורית – יחידת מגורים קטנה בתוך דירה קיימת.

המטרה המוצהרת הייתה להגדיל את היצע הדיור בישראל, בעיקר באזורים שבהם הקרקע יקרה והשטחים מוגבלים.

מהי בעצם "דיורית"?

דיורית היא יחידת משנה למגורים, דירה קטנה בתוך דירה גדולה יותר. היא כוללת לרוב סלון, חדר שינה, מקלחת ושירותים ומטבחון, ולעיתים גם כניסה נפרדת. עם זאת, מבחינה קניינית ותכנונית היא אינה דירה נפרדת. כלומר, לא ניתן לרשום אותה בטאבו כדירה עצמאית והיא כפופה ליחידת הדיור הראשית.

איך מממשים את זה בפועל?

הנוהל מאפשר לתכנן דיוריות בשטח של 25 עד 50 מ"ר  כחלק מיחידת הדיור העיקרית, כל עוד התכנית המקומית מאפשרת זאת.  במילים פשוטות:  אם אתה בונה פרויקט חדש או מוסיף יחידות במסגרת תמ"א 38, חלופת שקד או פינוי־בינוי, ניתן לשלב דיוריות כחלק מהתכנון, בתנאי שהתב"ע הרלוונטית כוללת הוראה מפורשת לכך.

כל דיורית צריכה להיות מחוברת למערכות הבית הראשיות כגון מים, חשמל, ביוב, ולעמוד בדרישות הנגישות, המיגון והחניה של הדירה כולה.

היתרונות:

1. פתרון אמיתי למצוקת הדיור: מאפשר מגורים נפרדים לצעירים, סטודנטים, מטפל סיעודי או הורים מבוגרים, בלי לרכוש דירה חדשה.
2. הזדמנות כלכלית לבעלי דירות: ניתן להשכיר את הדיורית לשוכר משנה ולהפיק הכנסה נוספת, או להשתמש בה כיחידת דיור לבן משפחה.
3. גמישות תכנונית בפרויקטים: מגדילה את מספר יחידות המגורים בפועל, מבלי להכביד על התשתיות הציבוריות או לשנות את צביון הבניין.
4. חיסכון בקרקע ובאנרגיה: ניצול יעיל יותר של שטחים קיימים.
5. פתרון ראוי לבעלי דירות ענקיות בהתחדשות עירונית: לעיתים מקבלים דיירים ותיקים דירות חדשות וגדולות בהרבה ממה שהייתה להם, ואין להם שימוש אמיתי בכל השטח. פיצול רשמי של הדירה לשתי דירות נפרדות עלול להיות מורכב ויקר, אך יצירת דיורית מאפשרת להם להשכיר חלק מהדירה, להקטין עלויות מחיה ולהפיק רווח, וכל זאת מבלי לפגוע בפרטיותם.

והחסרונות?

1. אינה דירה נפרדת:  לא ניתנת למכירה או רישום בנפרד בטאבו.
2. דורשת אישור תכנוני מלא:  אי אפשר פשוט "לחתוך" דירה לשתיים; יש צורך באישור מהוועדה המקומית ותיאום עם תוכנית המתאר.
3. עשויה להשפיע על השכנים והוועד:  כניסה נפרדת, שימוש מוגבר בתשתיות וחניה עלולים לעורר התנגדויות.
4. השפעה על מיסוי: הדיורית נחשבת חלק מאותה דירה, ולכן עשויה להעלות את הארנונה ואת עלויות התחזוקה הכוללת.

מבט קדימה

הנוהל החדש הוא צעד חשוב בכיוון של תכנון גמיש יותר:  כזה שמכיר במציאות שבה משפחות משתנות, דור צעיר מתקשה לרכוש דירה ובעלי נכסים מחפשים פתרונות חכמים לניצול הנכס.
עם זאת, כדי שהרעיון יעבוד באמת, יש צורך שוועדות התכנון המקומיות יאמצו את ההנחיות בפועל ויתנו מסלול פשוט וברור לאישור דיוריות.

עד אז, כל מי שחושב להקים דיורית,  בין אם כחלק מפרויקט חדש ובין אם בהרחבה קיימת,  צריך לבדוק היטב את התכנית החלה, זכויות הבנייה, ההשלכות המיסויות והמשפטיות.
כמו בכל תחום תכנוני, ההבדל בין רעיון חכם לבין הפרה תכנונית הוא לעיתים חתימה אחת בוועדה המקומית.

כעורך דין המייצג דיירים בפרויקטים של התחדשות עירונית, אני רואה חשיבות רבה מאוד בקונספט של דיורית. היא מאפשרת, במיוחד למבוגרים שגרים לבדם בדירה גדולה אחרי שכל הילדים עזבו, ליצור לעצמם יחידה להשכרה שתספק הכנסה נוספת ותקל על הוצאות המחיה בבניין החדש, שלרוב גבוהות משמעותית מהדירה הישנה.

מעבר לכך, היא יכולה לשמש גם פתרון משפחתי חכם – מקום מגורים זמני לאחד הילדים או לזוג צעיר בתחילת דרכם, עד שיוכלו לעמוד כלכלית על רגליהם.

חשוב לציין כי ברוב המקרים לדיורית לא יהיה ממ"ד משלה, ולכן המרחב המוגן של הדירה הגדולה ישרת גם את דיירי הדיורית. חובה לוודא שתהיה גישה ישירה ונוחה בין הדיורית למרחב המוגן, בהתאם לדרישות הבטיחות של פיקוד העורף.

כותב המאמר דורון תמיר עו"ד ונוטריון, עוסק בייצוג דיירים בפינוי בינוי ותמ"א 38.

ניתן לשלוח שאלות למייל: [email protected]