התחדשות עירונית- ומה אם לא בא לכם לחתום?

נניח שהגיע יזם לבניין שלכם, מסר לכם הצעה מפתה להוצאה לפועל של פרויקט התחדשות בבניין שלכם וכולם מתלהבים אבל אתם קולטים פתאום שהגינה שהיתה לכם כל השנים עם הנדנדה והפרגולה, לא ממש שלכם.

רוצים להדליף? שלחו וואטסאפ

  הצטרפו לעמוד הפייסבוק של אונו ניוז

שיהרסו את כל הבניין יעלו את כולם שתי קומות מעל לקומה הקיימת ובכלל לא יהיה לכם איפה להתקין את הבריכה המתנפחת . 

קיצר אתם בשום אופן לא רוצים התחדשות, אלא אם אתם מקבלים את דירת הגן.

לא עובר שבוע ואתם מקבלים שיחת טלפון ובצד השני היזם מסביר לכם שאם לא תחתמו הדיירים והוא יצטרכו לתבוע אתכם כי אתם דיירים סרבנים.

מה זה דייר סרבן, למה צריך לתבוע אותו, מתי אפשר לתבוע אותו? האם ניתן להעניש אותו על כך שחתם אחרון?

החוק קובע כי דייר סרבן הוא דייר שמסרב לחתום על ההסכם התחדשות עירונית בזמן שהרוב החוקי של הדיירים חתם. הרוב החוקי יושר לאחרונה בין כל סוגי ההתחדשות העירונית והביא אותנו לכך שהרוב החוקי לפרויקט התחדשות עירונית של חיזוק ו/או של הריסה ו/או של פינוי בינוי, עומד על רוב של 67% ז”א שמהרגע שיותר מ66% חתמות על ההסכם מול היזם.

אז מה עם הגינה הפרטית שישבתם בה 28 שנה? מה יהיה על הכלבים שלכם שכבר 10 שנים מתרוצצים בגינה לא מגיע לכם פיצוי? \ובכן התשובה לשאלות הרבות האלו היא בד”כ , לא. הגינה לא שלכם היא ציבורית ושייכת לרכוש המשותף – לכלל הדיירים , ואם אין לכם גינה אבל הרחבתם את דירת הקרקע כשסגרתם עוד 50 מ”ר ובניתם שם 2 חדרים לילדים, אז לא גם זה לא שלכם.

ומה אם פשוט לא בא לכם לעבור דירה, או לחיות בבניין שעובר שיפוצים אדירים במשך שנה וחצי? ובכן, גם פה לא נעים להגיד אבל, הרוב קובע!

נשאלת השאלה אם ככה אז למה צריך לתבוע דייר סרבן אם כלום לא שלו ולא יעזור לו כלום?

ובכן בתביעת דייר סרבן שהוגשה נגד שתי לקוחות שלי קיבלה כל אחת מהן פיצוי של כ 150 אלף ש”ח כי המפקחת שוכנעה שההתנגדות שלהן מוצדקת  ושדירתן ניזוקה מהפרויקט חיזוק ביחס למה שמקבלות הדירות השכנות. 

תביעת הדייר הסרבן נועדה לאפשר לדייר שמרגיש שפגעו מהותית בזכויות שלו לעומת האחרים בבניין, שמרגיש שהתמורה לא הוגנת, שההסכם לא תקין, שהסיכון בפרויקט הספציפי גדול מדי ויש מצב שהיזם יתקע במהלך הפרויקט ועוד ועוד סיבות לא מועטות  שעיקרן פגיעה בזכויות הסרבן.

בהמשך אציין חלק מהזכויות המאפשרות לדייר סרבן שלא להיחשב סרבן, להתגונן ואף לזכות בתביעה למרות שלרוב גם כשהדייר סרבן זוכה הוא צריך לחתום על ההסכם על מנת שיהיה אפשר להוציאו לפועל ורק לעיתים נדירות הדייר הסרבן הזוכה זוכה גם לעצור את הפרויקט.

לצערינו עדיין ניתן למצוא יזמים לא מקצועיים, שמנסים להוציא לפועל פרויקטים בצורה חאפרית.

הם מחתימים דיירים באמצעות מאכרים, הם לא מאפשרים לדיירים למנות לעצמם עורך דין אלא ממנים להם עו”ד משלהם, הם לא מאפשרים בחירת נציגות מסודרת אלא ממנים בעצמם את הנציגים, הם מסבירים לדיירים שהמפקח שלהם הוא גם המפקח של הדיירים, הם מקצים ערבויות ביצוע נמוכות או מתעקשים שלא לתת ערבות שכירות בפרוייקטים בהם הדיירים מפונים מבתיהם וכולי.

במקרה של יזמים שכאלו יכול המפקח על המקרקעין שהוגשה אצלו תביעת דייר סרבן של דייר בכאלו פרויקטים, אפילו לבטל הסכמים בעצמו או באמצעות הממונה על התחדשות עירונית הממשלתי עליו דיברנו שבוע שעבר.

נושא קלאסי בו המפקחים יקבעו שיש עילת סרבנות היא במקרים של קשיש או אדם מוגבל שלא הוצעו לו זכויותיו על פי חוק פינוי ובינוי (עידוד מיזמי פינוי ובינוי, שנועד להגן על החלש ולאפשר לו שלא להיחשב דייר סרבן אם הוא עומד בתנאים הרשומים בחוק.

למשל: אזרחים קשישים מעל גיל 70 זכאים לתנאים מקלים, כך גם אנשים עם מוגבלויות.

בתמ”א 38 למשל יכול אדם שיש לו דירה של 100 מטר והוא אמור לקבל דירה של 120 מטר לבקש לקבל שני דירות של 60 מטר במקום אותה דירה של 120 מ”ר והיזם יצטרך לאפשר לו לקבל זאת.

ישנם עוד כמה סעיפים מקלים אבל אני לא רואה טעם לעבור על כולם אבל מי שממש מעוניין יכול להיכנס לנוסח החוק העדכני ולקרוא את כולו.

מה שחשוב לזכור זה לא לסרב סתם לחתום על הסכם, אבל אם אתם חושבים שנעשה לכם עוול, תשקיעו כמה שקלים בעצמכם ולכו להיוועץ עם עו”ד ורק אם הוא יסביר לכם שאתם צודקים תרשו לעצמכם להתנגד ולהגיע לבית המשפט בענינכם. 

כותב המאמר דורון תמיר עו”ד ונוטריון , עוסק בייצוג דיירים בפינוי בינוי ותמ”א 38.
ניתן לשלוח שאלות למייל: [email protected]