התחדשות עירונית- חשיבות המפקח של הדיירים בפינוי בינוי ותמ”א 38

בשבוע עבר דיברנו פה על התמורות בפרויקטים של התחדשות עירונית השבוע נדבר על אחד מבעלי המקצוע החשובים בפרויקט שלעיתים קרובות מדי חשיבותו מתפספסת אל מול בעלי תפקידים אחרים.

רוצים להדליף? שלחו וואטסאפ

  הצטרפו לעמוד הפייסבוק של אונו ניוז

המפקח מטעם הדיירים. בפרויקטים של התחדשות עירונית עומדים שני צדדים זה מול זה, היזם מול הדיירים בפרויקט. ברוב המקרים מגיע יזם מנוסה ומפולפל מצויד באדריכל ובעו”ד מטעמו אשר מתוקף תפקידם דואגים לאינטרס הבלעדי של היזם. בימים אלו רב הדיירים כבר יודעים שעליהם לשכור את שירותיו של עו”ד מנוסה בתחום ההתחדשות העירונית כדי שיעמוד מול עוה”ד של היזם וידאג לאינטרסים שלהם, אבל לא כולם מודעים לחשיבותו של מפקח מקצועי שיוודא שהעניינים ההנדסיים מקבלים את ההתייחסות הראויה שהרי העניינים הטכניים הם חלק מהותי מהתמורות של הדיירים ועל כך ארחיב היום.

בלא מעט פרויקטים הדיירים פועלים נכון, מתארגנים, בוחרים עו”ד שילווה אותם מתחילת הדרך, מאתרים יזם בסיוע עוה”ד שלהם, מנהלים משא ומתן מסחרי ומשא ומתן משפטי ארוך והנה מגיעה לאחר תקופת התדיינות ההצעתו הסופית של היזם בהסכם התחדשות עירונית עב כרס.

בשלב זה הדיירים לא יודעים להעריך את ההצעה מבחינה הנדסית, איזה סוג אריחים, מה סוג אביזרי האינסטלציה, כמות השקעים בחדר, נקודות המאור, האינטרקום, הכנה לתקשורת אינטרנט, נקודות חיבור מיוחדות, שינויים בחדרי הרחצה ועוד. אכן רוב הדיירים לא יודעים האם היזם אכן עשה את המיטב שיכול היה כשתכנן את התוכנית העקרונית ממנה גזר את הצעתו שכן אינם מבינים בזכויות בנייה, באדריכלות, בסוגי אלומיניום ועוד ולכן אינם יכולים לדעת האם ההצעה טובה להם.

כדי לתת מענה לעניינים  הטכניים ולבדוק את המפרט הטכני צריכים הדיירים להתקשר עם מפקח בנייה מטעמם כבר בשלב זה כדי שיבדוק את הזכויות הניתנות למתחם ויאמוד את התמורה שמגיעה לדיירים תוך שמירה על רווחיות יזמית נאותה לפרויקטים מסוג זה. גם פה מומלץ מאוד לא רק להתרשם מהאיש עצמו אלא לשוחח עם דיירים שליווה בפרויקטים שונים.

עם המפקח דיירים כמו עם עוה”ד של הדיירים צריכים הדיירים להתקשר בהסכם שכ”ט מסודר שיערך בעזרת עוה”ד שלהם מול המפקח ורק מולו. חשוב לציין שהמפקח בודק את המפרט הטכני ומייעץ לדיירים לגבי התוכניות והמפרט עצמו ועובר על הגרמושקה שמוגשת לוועדה המקומית על מנת לוודא שלא נעשו שינויים לרעת הדיירים. לא זו אלא שהמפקח נמצא בשטח בעת עבודות ביצוע הפרויקט ויכול לבדוק את התאמת התוכניות שאושרו בהיתר אל מול מה שבונים בפועל ולהתריע בזמן במקרה של חריגות.

מפקח יכול להקל על בעלי הדירות את יישום הפרויקט וקידומו המהירים. הוא נכנס לתפקיד מהרגע שיש רוב לפרויקט, בודק את כל הצדדים הטכניים, את התוכניות והתאמן לגרמושקה ויועץ לדיירים ולעוה”ד. לאורך חיי הפרויקט המפקח הוא העיניים והאזניים של עוה”ד של הדיירים ושל הדיירים עצמם ואחראי מטעמם לוודא שהיזם עומד בלוחות הזמנים וברמת ביצוע ראויה לפרויקט.

יש יזמים שינסו להניע את הדיירים מלמנות מפקח מטעמם בתירוצים שונים ככל הניראה מטעמי חיסכון של שכה”ט שלו הנע בין 5,000 ל 7,000 ש”ח לחודש קרי כ 120,000 עד 150,000 ₪  בפרוייקט תמ”א 38,  לבין 12,000-15,000 לחודש בפינוי בינוי שהם כ 420 עד 540 אלף ש”ח).

אז אל תוותרו על המשגיח שלכם!

כותב המאמר דורון תמיר עו”ד ונוטריון , עוסק בייצוג דיירים בפינוי בינוי ותמ”א 38.
ניתן לשלוח שאלות למייל: [email protected]

אולי יעניין אותך גם: שוק הנדל”ן לחודש דצמבר: בכמה נמכרה דירה באזורכם?, הורוסקופ שבועי: תחזית לילידי כל המזלות 28.1-3.2.2024